近日，深圳福田一间普通办公室内，黄先生坐在凳子上，目光有些失焦。来自福建的他，说话时不时伸出手比划：“我以前在深圳湾有物业，龙岗还有两套住宅，惠州也有……总共五套房子。”
如今，这五套房子要么已被法院拍卖，要么被查封等待上架，他蜗居在月租几千元的出租屋里，背负着2500多万元的债务，每月靠向亲友借钱勉强度日，还要承担每月30万元的贷款利息。
“我总共打了16笔款，3200万，4个月就没了。”黄先生说这句话时，声音发颤，眼神空洞。
据黄先生讲述，将他从身家数千万的深圳业主推入深渊的，是一个住在同一小区的“熟人”——周某。一个被夸大的旧改项目，让黄先生在不到五个月的时间里倾尽所有。
这一切，是怎么发生的？
黄先生位于深圳龙岗公园大地一处房产已被法拍
套近乎，从邻居到“联姻暗示”
据黄先生回忆，2022年1月，他在自家小区认识了同住一栋楼的周某某，随后通过此人引荐，结识了他的叔叔周某。
黄先生说，初次见面，周某便展现出超乎寻常的热情：“他经常约我喝茶、吃饭，称兄道弟。他知道我在深圳有房产，也知道我手里有些闲钱，但一开始他什么都不提，只是跟你聊天、拉家常，叫他老婆做饭给我吃。”
黄先生至今记得一个细节：2022年1月31日是除夕，第二天大年初一。“他大年初一带着一家人来给我拜年，包括他女儿。”黄先生说，“我心想这个人也太客气了。”在这个中国人最重视的传统节日里，登门拜年意味着什么，不言而喻——那是一份沉甸甸的“情谊”。“在知道我单身后，他甚至说我们可以成为一家人，暗示他女儿也单身，可以介绍给我。”黄先生说。
拜年之后，两人的交往迅速升温。据黄先生称，周某频繁邀请他去打高尔夫，或者到他“家”中做客——那栋位于龙岗的豪华别墅，以及那辆豪华宾利轿车。在觥筹交错间，周某不着痕迹地展示着自己的“实力”：吹嘘自己的人脉网络，谈及与各路人马的深厚交情。
在黄先生看来，周某正是用这种方式，一步步将他拉入了精心编织的网中。
画大饼：一个“稳赚几个亿”的旧改项目
2022年2月，春节刚过不久，据黄先生讲述，周某终于抛出了那个蓄谋已久的“项目”。
周某向他介绍，自己刚刚拿下一个位于南山的重磅旧改项目——“桃花园”城市更新改造项目。
据黄先生回忆，为了让这个项目看起来“板上钉钉”，周某做足了功课。他拿出了一份《南山区桃花园小区城市更新项目合作框架协议》，声称自己正在与大公司合作，负责该小区旧改的前期拆迁工作，已经与425户业主完成了签约，“签约率已经达到了95%”。
黄先生手机中与周某的聊天记录
“我们这边百分之四十九各投资一半，即2.45亿元，等到明年立项后就可以转让出去，一年时间可以赚好几个亿回来……”周某在发给黄先生的微信中写道。
根据深圳城市更新的相关规定，老旧小区旧改必须征得专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意。“双95%”是旧改项目能否从“纸上”走向“地上”的关键门槛。
为了进一步打消黄先生的疑虑，据黄先生称，周某还做了一系列“实地展示”：他带黄先生来到桃花园小区实地查看，指着小区楼栋说业主签约意愿强烈，项目推进顺利；他打开手机，向黄先生发送“旧改项目部”图片和办公视频……
转账：四个月，16笔，3200万元
在周某持续的“说服”下，黄先生动了心。
根据黄先生提供的《合作协议书》，黄先生需投资3200万元，通过持有深圳市伍洲置地有限公司约20%的股份，间接投资桃花园旧改项目，占该旧改项目10%的权益。协议中白纸黑字地写明：“截至目前，已签订《拆迁补偿安置协议书》425户，签约率达到95%。”
双方协议的相关条款
为了凑齐3200万元，黄先生东拼西凑，把自己全部的家底都翻了出来。“我拿出了所有的现金和存款，总共700万元。剩余的2500万元，周某又主动‘帮忙’，为我牵线搭桥，介绍了小额贷款公司。”黄先生回忆道。
此后，黄先生将自己名下的5套房产全部抵押给贷款公司，拿到了2500万元贷款。从2022年2月到2022年5月，短短四个月间，黄先生先后分16笔向周某的个人账户和公司账户转账，合计3200万元。每一笔转账，他都在备注中清清楚楚地写明——“桃花源项目款”。
黄先生给周某的转款记录
黄先生说，2600多万元直接转入周某个人名下，双方完成了股权变更手续。如今，黄先生依旧是深圳市伍洲置地有限公司的股东，占股20.41%。
骗局：95%的签约率是假的，“报建费”也是假的
时间一天天过去。到了2023年，黄先生翘首以盼的旧改项目却迟迟不见任何动静。
“我一开始以为只是进度慢，旧改嘛，周期长一点也正常，”黄先生说，“但越等越不对劲，问了周某几次，他总是说‘快了快了’，后来就开始避而不见。”
2023年7月，黄先生再也坐不住了，决定自己去核实，“经多方打听，我才知道，所谓的‘南山桃花园旧改项目已签订《拆迁补偿安置协议书》425户，签约率达到95%’都是他虚构的！”
更让他心惊的是，他翻出周某之前发给他的微信消息——2022年4月21日，周某曾发信息称项目“正在报建”，要求黄先生转账300万至400万元用于“报建手续费”。而事实上，一个连立项申报都未曾提交的项目，何来“报建”一说？
周某以报建手续费为由向黄先生索款
事后，黄先生找周某龙想追回款项，但他要么避而不见，要么各种拖延、敷衍，始终拿不回自己的钱。
更让黄先生悔不当初的是，他从官网上查询到一份2021年的深圳市南山区人民法院的“裁定书”，被执行人周某名下已无可供案件执行的财产，“我怎么早没发现这些！”
一个公司的股权迷局
记者查阅了相关的工商登记资料发现，深圳市伍洲置地有限公司成立于2020年10月12日，注册资本1000万元。2022年3月22日，深圳市伍洲实业发展有限公司将其持有的深圳市伍洲置地有限公司20.41%的股权转让给了深圳市金福荣人工智能科技有限公司，黄先生正是后者的实控人。
根据公开资料，周某并不直接持股深圳市伍洲实业发展有限公司，公司法人为周某华，大股东为深圳市伍洲实业发展有限公司，后者法人也是周某华。“这个周某华正是周某的女儿。”黄先生说，“这就是一家空壳公司，我的3200万元是投给桃花园旧改项目的，不是买这空壳公司股权。我现在才明白，他们给我这20.41%的股权就是为了稳住我，然后将财产转移。”
记者还注意到，伍洲置地对外投资了深圳市富天城房地产开发有限公司，持股比例100%。公开资料显示，伍洲置地和富天城公司均曾参与过桃花园城市更新项目的前期工作，与部分业主有过接洽。
15日，记者试着联系深圳市伍洲置地有限公司的法定代表人周某华。电话拨通后，记者表明来意，核实黄先生所反映的情况，对方称“不认识黄先生”，随即挂断了电话。
街道办：从未收到桃花园小区旧改的申报和立项信息
4月17日，记者继续走访调查事情真相。
记者首先来到了南山区南头街道办，该街道办城建科的工作人员回复记者称，街道方面从未收到桃花园小区旧改的申报和立项信息。记者随后又向南山区城市更新和土地整备局咨询，工作人员回复记者称，该局也未曾收到桃花园小区旧改的立项或报建申请，而且老旧小区申请旧改，都需要先在街道办备案，再开展相关工作。
南头街道办
当日下午，记者来到桃花园小区走访。该小区确为老旧小区，楼龄超过30年，由A、B、C、D等8栋楼房组成。小区入口处有一处显得破旧的项目部，门廊上方打出了“桃花园小区城市更新项目”，玻璃门上布满灰尘，“伍洲置地”和“中信城开”的字样贴在玻璃门上。记者拨通了玻璃门上的联系电话，对方称，项目部已经关停2年了，之前确有部分业主跟项目部签订了拆迁补偿协议，但未达到政府要求的户数，加上当年房地产市场逐渐低迷，因此就撤出了。
项目部隔壁一户业主也向记者证实了这一说法：“我是没签，有部分业主签了，但业主签约率没有达到‘双95’的硬性指标，所以没有启动。”
当日下午，记者致电中信城开公司核实桃花园小区旧改情况，对方表示并不掌握。但根据一份2024年中信城开投资集团有限公司发给深圳市伍洲置地有限公司的解约通知函，函件中称“鉴于《框架协议》约定合作期限已到期，桃花园小区项目推进未取得实质进展，我司特向贵司发函，《框架协议》到期终止失效，贵我双方终止关于桃花园小区项目的合作”。
中信城开在解约函中称：项目未取得实质进展
从记者调查的多方信息可以证实，桃花园小区业主在2022年之前确有意向启动旧改，部分业主也跟项目部签订了拆迁协议，但签约率尚未满足“双95%”，更不存在向政府部门报建一事。
律师观点：三大疑点指向诈骗嫌疑
广东惠邦律师事务所黄桂林律师在接受记者采访时指出，这类“熟人”设局套取“投资”款的案件在刑事或民事上的界定有一定弹性。设局之人往往利用这一点，先和受害者混熟，再设局骗取投资合作款项，进行财产转移。这样哪怕事情败露，只通过法院判决来解决“经济纠纷”的话并不会被追究刑责。而受害者即便在漫长的官司中胜诉，却会陷入执行难的困境，嫌疑人往往早已完成资产转移，所付出的代价仅仅是被列入失信被执行人名单，成为“老赖”。
“是否构成诈骗，以下几点值得关注。”黄桂林说。
第一，“95%签约率”涉嫌虚构。双方签署的《合作协议书》中明确写明“已签订《拆迁补偿安置协议书》425户，签约率达到95%”，但实际签约率未达到95%，也从未正式申报立项，这直接导致黄先生陷入错误认知。
第二，“报建费”涉嫌虚构。据黄先生提供的微信聊天记录显示，周某曾发信息称项目“正在报建”，要求转账300万至400万元用于“报建手续费”。但该项目连立项申报都未曾提交，根本不存在“报建”一说。
第三，股权价值与投资款严重不符。黄先生的3200万元购买的是“桃花园旧改项目10%的权益”。而该项目未取得实质进展，未达到可推进的状态，其通过伍洲置地公司持有的20.41%股权远不值3200万。如果以被严重夸大的项目前景作为诱饵，同样涉嫌合同诈骗。
黄先生称，他位于深圳湾的这处物业已被查封
如今，黄先生从深圳湾业主沦为租房客，每月靠亲友借钱度日，女儿正在上大学，还不完全知情。“我最对不起的就是女儿。”他说，为挽回损失，他已向警方报案，并向深圳龙岗区检察院反映情况，案件正在审查办理中。
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